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渭南师范学院家属区物业管理办法(试行)
2013-06-08 08:25  渭南师范学院后勤服务集团

                       渭南师范学院家属区物业管理办法(试行)
为了规范学校主校区、南校区、北校区家属区管理,创建安全、整洁、文明、和谐的小区环境,根据国家《物业管理条例》,结合我校实际,特制定本办法。
第一章 总 则
第一条 我校家属区物业管理特指暂由学校相关部门代行业主职责,由后勤集团物业管理中心对家属区居住环境实施的一系列服务性的管理活动。后勤集团、国资处、保卫处是代表学校物业并履行相关管理职责的职能管理部门;学校工会、爱卫会、社区居委会是协调并代表住户监督物业管理部门的管理和服务活动的业主代表;物业管理部门是受学校和职工住户委托,以合同方式履行物业管理职责和后勤服务职能的专业性服务组织。
第二条 本办法所称的物业管理,其内容不含家属区保安、绿化建设、建筑屋顶及楼体维修,不含供电、供水、供气、供暖等大型基础设施设备的维修。仅包含家属区的电梯运行维护、清洁卫生、绿化维护、道路养护、住宅楼管护和家属区的综合环境管理。具体包括以下内容:
1.道路、道沿、人行道管护和零星修补维护;
2.草坪、绿地、绿篱管护和修剪;
3.行道树及其它树木管护;
4.家属住宅的楼道及楼周围公共环境管护;
5.公共厕所保洁和维修、下水井和化粪池清掏;
6.垃圾桶清洁、更新及垃圾收集外运;
7.家属区居住生活环境维护和家属区公共生活设施设备的管护和维护;
8.电梯年检、日常运行、保养和维护等;
9.相关物业管理的其它事项。
第二章 管理区域及管护目标
第三条 管理服务区域。
1.主校区河洲花园小区。目前包括1、2、3、4、6、7、8共七栋家属楼(9、10号住宅楼和梧桐苑建成后参照本办法执行),附属建筑物、构筑物及周边道路、绿化,水、电、气、暖设施设备等。
2.南校区家属区。包括3、4、5、6、7共五栋家属楼、教职工单身楼,附属建筑物、构筑物及周边道路、绿化,水、电、气、暖设施设备等。
3.北校区家属区。包括1、2、3共三栋家属楼、小二层,附属建筑物、构筑物及周边道路、绿化,水、电、气、暖设施设备等。
第四条 保证家属区道路畅通,区域内地面、道路、道沿、楼梯、台阶等自然破损之处及时修复;制止随意开挖道路、擅自占道、改道、设障或封道行为;禁止道路和人行道随意被涂抹或污染,监督在道路或人行道附近施工的单位必须有保证道路不被污染的措施;通行车辆不能有抛洒和污染道路现象;制止超重车辆在家属区道路超负荷碾压通行;保持道路和人行道全天清洁,无痰迹、无烟头、无各类废弃物,达到车后不起尘;家属区马路及其他地域所有下水井都有井盖盖严,无破损的、跷跷板式的和其它可能造成人身伤害的井盖;家属区内暖气管沟盖板齐全,无长时间外露管沟;道路雨水井清淘及时、井内无杂物,保证雨水畅通无阻。
第五条 家属区内各类乔木、灌木、绿地、草坪和绿篱定期施肥浇水和修剪,确保植物健壮常绿,花卉艳丽美观;保持乔木树干干净,无杂枝,入冬前用生石灰水涂白树干;树冠无枯枝和有碍通行或观瞻的杂枝、乱枝;树坑整洁无杂物(营养性腐殖物除外);树木标牌规整、干净、无误;无随意迁移、砍枝、挖除树木现象;果树的果实和各类花卉保持其自然生长状态,无采摘、攀折行为;树干上无拉绳钉钉和乱张贴现象,无攀折树枝或在树木上悬挂衣物、在草地和绿篱上晾晒衣被或其他物品现象;绿篱无缺损、无枯枝、无人为损坏;确保绿篱和灌木的枝叶密度,保证规整美观,根据绿墙、高绿篱、中绿篱及矮绿篱的不同景观目标,修剪适时适度,每次整形剪枝不得超过新生量的一半,避免基部“秃脚”、上部“散顶”和老枝“裸露”等现象;造型绿篱的修剪做到圆如球、平如板、棱如线;花坛内无枯枝落叶(营养性腐殖物除外)、无毁坏、攀折、踩踏现象;绿地草坪按时浇水、施肥、除草、喷药,做到整齐、平整、中间无缺苗、无杂草、无病虫害发生;草坪高度适度,草高不超过20公分;草坪内无大量杂草、成片枯草、废弃的砖块杂物等,确保草坪整洁。
第六条 家属区内景点景物洁净美观。景点及景物无涂写乱画或刻痕;保持石刻器物洁净;石刻刻痕清晰,字色常新;家属区楼周围的桌、凳及建在家属区的围栏、造型等景物保持原始常新洁净和无人为毁损状态。小区每天坚持普扫两次,全天保洁,小区内无痰迹、无烟头、无各类废弃物,
第七条 家属区所有标牌、楼名或题名应定期刷新,保持其原有色彩和风格;路牌及其指示物随时保持干净、整齐和端正;区内路灯灯杆保持清洁美观,发现不亮路灯及时书面报告物业管理部门;果皮箱、垃圾桶干净整洁,完好无损。
第八条 家属住宅外无乱搭建或私人圈墙,无违规开垦菜地,住宅内楼道无杂物和乱堆放;住户封闭阳台时无擅自外伸现象;楼道墙壁洁净,无涂写乱画现象;楼道地面全天干净整洁;楼道门窗及公共设施干净,无卫生死角; 主校区高层住宅楼如遇突发断电后,做到及时排除并立即报告,确保电梯和公用照明用电;高层地下室的公用设施每天不定时检查,防火防盗,消除各种安全隐患。
第九条 家属区内无异物随意堆放、无杂物如砖瓦石块、枯枝落叶、果皮、烟蒂、纸屑等废弃物和乱倒垃圾现象;无随意栽立电杆架空拉线和擅自悬挂标语或栽立广告牌等行为;无擅自摆设点等商业经营行为;无焚烧树叶、枯枝现象。
第十条 家属区生活垃圾及时收集外运,做到白天不见生活垃圾;公用厕所清洁无异味、盆边无垢迹、隔档无污渍、地面无积水。
第三章 责任划分
第十一条 整个家属区为物业管理部门的责任管区。对发生在本管区内的任何违反本管理办法的行为,物业服务部门均有权利和责任坚决制止;学校各职能部门要尊重学校授予物业管理部门的管理权利和服务职责,有责任模范遵守本办法规定,支持物业管理部门开展工作,并积极受理并出面解决物业管理部门的相关报告;家属区住户的个人利益必须服从家属区住户的公共利益,住户必须接受物业管理部门的服务和管理,如物业存在安全隐患,或危及公共利益及他人合法权益时,责任人或家属区住户应当及时维修养护或配合物业管理部门排除隐患,对于责任人或住户不履行维修养护义务的,经学校后勤管理部门批准(如属建筑物需征得国资处同意),物业管理部门可强行维修养护,费用由责任人或不予配合的住户承担。
第十二条 后勤集团、国资处要继续加强住宅管理,有责任向物业管理部门提供准确住户信息,积极配合物业管理部门工作。安排新住户入住时,及时通知住户先到物业管理部门办理物业注册登记和签订住户服务协议手续。
第十三条 保卫处继续履行家属区门禁、消防、保安和通行车辆管理职责,对于物业管理部门的通行车辆和履行职责等相关事务给予积极配合和支持。
第十四条 后勤集团代表学校和住户对家属区物业管理负总责,承担总责任。负责与学校相关部门的协调,负责物业管理部门与相关单位或住户矛盾的协调和处理,负责物业管理部门的选择和合同签订,负责物业管理费用的支付结算。后勤集团要充分尊重学校工会、爱卫会和社区居委会的监督结论和结算支付建议。
第十五条 鉴于我校住宅区物业管理现状和实际,暂由后勤集团、国资处、工会、爱卫会和社区居委会代表业主实施对物业部门的监督协调管理工作。国资处负责国有资产部分安全、保值增值。学校工会负责协调并受理职工住户意见并监督处理进程,爱卫会负责家属区公共区域的环境检查,社区居委会负责住宅内外环境检查。后勤集团、爱卫会、社区居委会要在本办法规定的框架内,制定管护目标和结算标准的具体质量标准和费用支付细则,经学校主管领导批准后执行。
第四章 取费标准及费用支付方式
第十六条 物业管理部门采用保本微利模式收费,参照渭南市物业小区服务计价的通行办法,以区域内房屋建筑面积为基数计算。收费的成本构成包括管理及服务人员的工资和按规定提取的福利费、公共设施设备的日常运行维修及保养费、绿化维护费、清洁卫生费、办公费、物业管理部门的资产折旧费、法定的税费等。其微利是指通过政府和学校提供的优惠政策获得的收入,如税费减免、家属区内的生活服务项目经营等。学校有相关物业收费规定的,以学校规定为准。
第十七条 试行阶段的收费标准由后勤集团提出核算意见、报经学校审批后执行。已核定标准为:主校区职工住户、离退休职工住户、无经济收入的遗属住户均暂按30元/户•月标准执行;南、北校区职工住户、离退休职工住户、无经济收入的遗属住户均暂按20元/户•月标准执行;学校经费单列单位、自负盈亏的事业单位暂按40元/户•月标准执行;经营性单位按50元/户•月标准执行;非我校职工住户按60元/户•月标准执行;无人居住的空房经核实后可暂按15元/户•月标准收取。空置房的物业管理费由国资处支付;留用空房的物业管理费由要求留用的单位支付;其它住户或单位的物业管理费由用户或住户自己承担。
第十八条 物业管理部门的服务质量经学校后勤管集团、爱卫会、社区居委会监督检查并听取住户意见后做出评判,按季度核算,依照协议于次季度第一个月10日以前支付。
第十九条 对于管护或服务不到位,根据具体情况扣除其相应区域核算管理服务费的30%—110%,分别由爱卫会、社区居委会听取住户意见,出具时间、地点、扣减理由、扣减数目后,由后勤集团在该月的总费用中扣除。
第五章 附 则
第二十条 目前暂委托我校后勤集团承担家属区物业管理服务,待运行一段时间后,经学校同意也可通过市场公开竞争方式选择物业管理企业。
第二十一条 本办法自发布之日起试行。









                     渭南师范学院家属楼装修管理办法(试行)
为了规范学校主校区、南校区、北校区家属楼装修管理,创建安全、整洁、文明、和谐的小区环境,根据国家《物业管理条例》,结合我校实际,特制定以下办法。
第一条 为了加强我校家属楼的装修管理工作,保证家属楼的安全使用,维护住户合法权益,根据国家建设部颁发的《家庭居室装修管理试行办法》(建〔1997〕92号),结合我校实际情况,特制定本办法。
第二条 为了明确我校家属楼装修管理工作的职责,学校成立渭南师范学院家属楼装修管理工作领导小组,组长由主管后勤和保卫工作的校领导担任,成员由后勤集团、国资处、保卫处、基建处、组织部、人事处、工会、社区等单位负责人组成。
1.后勤集团负责接收住户家庭居室装修申请、审批验收,收取装修垃圾清运费,收取和返还装修押金,对违规装修住户进行处理。
2.国资处负责国有资产部分安全、保值增值。
3.保卫处负责施工人员的登记管理并负责对违章装修住户的处理。
4.基建处负责装修方案安全性审查,装修期间安全性检查,装修结束后安全确认,确保房屋结构、防水等安全。
5.组织部、人事处负责对违章装修并造成不良后果的人员进行行政纪律处理。
6.工会、社区协助后勤集团对住户装修过程进行监督检查,参与对违章装修住户进行教育和处理。
7.住户所在单位参与对违反本办法的事项进行教育和处理。
第三条 装修居室的住户必须向后勤集团、基建处提出申请,详细如实填写《渭南师范学院住户装修申请审批表》,后勤集团、基建处应对住户申报的装修项目进行严格的审核和备案,后勤集团收取装修押金、装修垃圾清运费。
第四条 为确保住户和家属区的安全,外来人员必须由住户引领在保卫处办理登记手续。
第五条 住户在办理完以上手续后方可施工,未办理以上手续进行装修的住户均视为违章施工。
第六条 为了确保住宅楼主体安全,住户应在装修过程中自觉严格遵守以下规定。
1.严禁拆除改动或损坏房屋的柱、梁、承重墙、上下水主管道、供电线路、天然气管道、屋面、多水房间的防水,保护屋面及隔热层。不许拆除连接阳台门窗的墙体。
2.装修时不许封闭水表、天然气管道及计量表、不许封闭上下水总阀门和管道检查口。
3.严禁以装修居室为名,改变楼梯结构和房屋的原有使用功能。砖混结构的房屋,住户不得随意改变原室内结构,严禁在承重墙和公用墙体上掏洞安装暖气包、排烟排气孔洞、作鞋柜,严禁重击楼板,更不得将顶棚粉层铲除,不许凿除地面水泥粉层损坏防水,以免漏水。
4.框架结构的房屋,严禁在公用墙外墙及构造柱上掏洞,所刻埋线槽深度不得超过2公分,严禁横向、斜向刻槽。
5.不许改变厨房、卫生间的结构功能,不许拆除和堵塞卫生间排气孔。不许破坏厨房与卫生间的地面防水层,如若楼下住户出现室内渗入漏水现象,均由装修户负责复修和赔偿。
6. 旧楼需封闭阳台的住户。原则上不许向外延伸封闭,如确需向外延伸,外延部分不得超过30公分封闭,不许改变外阳台的用途和功能。
7.需要更换室内原有门窗的住户,不许扩大、改动门窗的原来位置。
8.需安装防护网的住户,既要考虑自己的安全,也要考虑别人的安全和楼房的美观,所安防护网外室部分不得超过10公分,顶面做成小于45度的斜顶。
9.需安装窗式空调的住户,不得在墙体上开洞安装。
10.住户在装饰装修时,要文明施工,管理好自己的施工人员,不得向窗外乱扔垃圾,不得将垃圾堆放在楼道内或倒入垃圾箱通道。装修垃圾要及时清运,否则有关部门将组织清运,费用从装修户押金或工资中扣除。如违章处理垃圾或损坏公共设施、道路、绿化等,后勤集团将按规定予以处罚,并责令赔偿损失。
11.严禁装修户外接水、电,因装修过程中造成上下水管道堵塞,楼内停电、损毁他人物品的,装修户负责修复和赔偿。
12.禁在装修过程中使用大功率、高噪音的电器设备,中午12:00—14:00时,晚20:00时以后,上午7:00以前不得使用有噪声的各种工具,确保家属区住户的正常生活秩序。在国家中考、高考等特殊时期,遵循相关管控要求。对违反时间限制进行施工的住户,后勤集团、保卫处、工会、社区有权责令其停工并扣留或没收施工工具。
13.没有设计太阳能系统的高层家属楼不得安装太阳能系统,以防高空坠落、雷击、堵塞排风系统等。
14.各住户必须正确、安全使用电梯,爱护公共设施设备,不得损坏公共部位门窗、水、电、气、暖和消防等设施设备。
15.装修期间办理门禁出入手续,服从门卫、物业管理,遵守学校相关规定。
第七条 住户装修完工后,由后勤集团物业管理人员、基建处相关人员、国资处房管工作人员进行验收、签字、住户将有验收结论的申请审批表交后勤集团,三个月内未出现装修引起的不良情况,如数退还装修押金。如装修户违反本规定,造成房屋渗、漏、堵、损坏等现象,装修户除负责复修和赔偿外,还将按第五章有关规定进行违章处理(赔偿费用和罚款从其装修押金或工资中扣缴)。
第八条 对违反本办法者,根据情节和后果作如下处理:
1.责令停工。
2.责令恢复原状。
3.停水、停电。
4.赔偿有关经济损失。
5.违反本办法第六条第1、3、4、9款的,缴纳补偿金1500元;违反本办法第六条5、6、7款的,缴纳补偿金1000元;违反本办法第六条2、8款的,缴纳补偿金800元;违反本办法第六条10、11、12款的,缴纳补偿金500元。对于未批准擅自施工者,除令其停止或补办手续外,缴纳补偿金1000元,对未经批准违反规定者,除缴纳补偿金外限期恢复,超过期限每天加罚50元,直到恢复为止,拒绝恢复者除缴纳补偿金外,不予办理个人房屋产权证。
6.纪律处分。
7.强制拆除或恢复原结构。
8.追究刑事责任。
以上几种处罚可同时并处。
第九条 本办法公布实施前,学校家属区住户进行家庭居室装修存在的问题,根据实际情况并参照本办法处理。
第十条 学校教职工应自觉遵守本规定,同时有义务对装修房屋的住户进行监督,各单位应教育职工严格遵守本办法。
第十一条 本办法由后勤集团负责解释。
第十二条 目前暂委托我校后勤集团承担物业管理服务,待运行一段时间后,也可通过市场公开竞争方式选择物业管理企业。
第十三条 本办法自发布之日起试行。

           渭南师范学院教学区与学生生活区物业管理办法(试行)

为了规范学校主校区、南校区、北校区教学区与学生生活区管理,创建安全、整洁、文明、和谐的学习生活环境,根据国家《物业管理条例》,结合学校实际,特制定本办法。
第一条 进一步强化和规范主校区、南校区、北校区教学区与学生生活区物业管理服务工作,维护学校及师生员工的合法权益,创造良好的工作、学习及生活环境。
第二条 本办法适用于校内各教学区与学生生活区的物业管理,不包含教职工住宅区。
第三条 本办法所指物业管理,是指对我校校内教学区与学生生活区的房屋及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、公寓、教室、公共秩序等事项进行专业化服务、维护、修缮与整治的管理。
第四条 后勤集团为物业管理的行政管理部门。
第五条 后勤集团行使下列职权:
1.召集和主持各使用单位和使用人相关会议。
2.由后勤集团相关部门对学校教学区和学生生活区进行物业管理。或者采取公开招标或其他方式,聘请有关物业管理企业对学校教学区和学生生活区有关部分或部位进行物业管理,并与其签订委托管理合同。
3.对物业管理部门(公司)的管理服务进行监督、检查。
4.受理校内各单位、各部门对校内建筑物、构筑物、房屋室内外的装饰、装修、改造审查审批。装饰、装修、改造管理参照《渭南师范学院家属楼装修管理办法(试行)》。
第六条 物业管理主要包括下列项目:
1.办公楼、教学楼、实验楼、图书馆、学生公寓楼等的使用、维修、养护服务和管理;
2.机电设备、路灯、楼梯间、自行车棚、绿化地(包括景点雕塑)、上下水管道、道路、停车场、车辆、电梯等设施的使用、维护和管理;
3.校园绿化、环境卫生的清洁与服务;
4.饮食、动力、运输的管理与服务;
5.审批房屋装饰装修方案;
6.委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第七条 物业管理可按照服务项目、委托管理合同规定收取服务费。收费项目和标准,按学校审核批准执行。
第八条 属于物业公司实施管理的,未能达到学校委托管理合同规定的要求或违反其规定的,后勤集团可以终止合同。因管理服务、维修、养护不善的,物业管理公司应当按照合同规定赔偿损失。
第九条 委托管理合同应当包括下列内容:
1.管理项目; 2.管理内容及要求;
3.管理费用; 4.双方的权利和义务;
5.合同期限; 6.违约责任。
第十条 物业管理部门应当根据本办法,结合实际情况制定各项目管理办法,经后勤集团审查,报院长办公会议同意后实施。
第十一条 物业管理部门违反本办法,有下列行为之一的,各单位和用户有权反映和投诉,后勤集团有权制止,要求物业管理部门限期改正,并可按照有关规定处罚:
1.对房屋、设施、设备修缮不及时的;
2.管理制度不健全、管理混乱的;
3.擅自扩大收费范围、提高收费标准的;
4.乱搭乱建、改变公用设施用途的;
5.不履行学校有关规定或《物业管理合同》及有关规定义务的。
第十二条 物业管理资料的收集及管理
l.在处理日常事务的同时,要注意有目的地收集有关资料;
2.对相关部门使用的资产、实物进行统计、整理、分类、造册;
3.对物业管理的服务标准、服务收费价格及成本构成进行了解,统计、分类;
4.对相关政策法规等文件进行收集、整理、分类;
5.根据有关政策法规,明确物业管理部门的权利与义务;
6.对文本及各种资料进行妥善分类、整理、归档。
第十三条 物业管理服务质量的监督与检查
l.学校相关部门对物业管理部门的服务质量与数量进行监督检查;
2.定期检查公寓、学生食堂的卫生、水电服务管理状况;
3.定期检查教学楼的卫生、水电服务管理状况;
4.定期检查环境卫生的清洁和绿化情况;
5.定期抽查公寓、教学楼、食堂等部门的服务质量与数量状况;
6.定期与物业管理部门一同检查公寓、教学楼及公共部分的水表、电表,并进行统计;
7.每学期抽查两至三次教学楼、学生公寓等的维护维修状况,掌握维修费的使用情况;
8.协调学校与学生、用户之间产生的矛盾;
9.物业管理部门服务如不符合标准,随时下达整改通知单,并检查整改结果,仍不合要求的给予批评和相应的经济处罚;
10.对合乎服务标准,服务质量优良的,可进行表彰和适当奖励。
第十四条 目前主要由我校后勤集团承担教学区与学生生活区的物业管理服务,部分部位可通过市场公开竞争方式选择物业管理企业。
第十五条 本办法自发布之日起试行。

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